상가나 사무실(오피스)와 함께 대표적인 수익형 부동산으로 꼽히는 오피스텔에 대해서 알아볼게요.
누군가에게는 쾌적한 풀옵션 주거형태이기도 하구요.
임대수익 목적으로 오피스텔을 분양받게 되는데요. 이 오피스텔은 비주택으로 분류되어 아파트와 달리 주택법이 아닌 건축법을 적용받아 청약통장없이 청약/분양받을 수 있습니다. 저금리 시대에는 은행금리보다 높은 수익으로 특히 인기가 있답니다.
비주택으로 분류되고있지만, 현실적으로는 전국 약 115만실의 오피스텔 중 70%가 주거용으로도 쓰인다고 할만큼 1인가구 등에 보편화 되어있는 주거형태인 게 현실이예요.
오피스텔을 정의해볼게요.
오피스+호텔을 합친 형태로 영문의 정확한 표기는 Officetel.
한국에서만 사용되는 주거방식 용어이기도 합니다. 실제 외국에서는 Studio Apertment정도로 분류하려나요?
법률적 지위는 비주택으로 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받습니다.
게다가 오피스텔은 소형평형으로 아파트보다 적은 투자금으로 수익을 낼 수 있어 더욱 인기인데요.
그럼 오피스텔을 분양받거나 임대할 경우 주의해야할 점을 정리해볼게요.
오피스텔은 전입신고가 안되는 걸까?
전월세로 계약하는 경우 전입이 불가능한 경우가 있습니다.
대표적으로는 업무용 오피스텔에 집주인이 주거용으로 세를 놓은 경우입니다.
* 전입신고가 안되는 경우는 업무용 오피스텔에 일반 임대사업자를 내는 경우에 해당
- 10년간 의무임대 조건으로 집주인이 건물가액의 10%를 부가세 환급으로 돌려받을 수 있음
- 일반 임대사업자의 경우 업무용 사무실, 상가로만 사용이 가능하기 때문.
- 임차인이 전입신고를 하게되면 자동으로 주거용 오피스텔로 전환되어 임대인이 부가세 납부 및 기존 환급액 반환
- 그리고 주거용 오피스텔의 경우 세법상 주택으로 산입되어 임대인이 다주택자가 되어 다른 세금문제 발생가능.
- 임차인 입장에서는 전입신고를 하지 않으면 보증금을 보호받기 위한 대항력이 필요해지고, 전세권 등기가 필수로 필요하다. 그래서 보통 월세로 임대함.
📌 오피스텔이 주거용인지 업무용인지 용도 확인하는 법
- 매물 조회 시 용도란을 먼저 확인한다 공란으로 되어있다면 직접 문의하도록 합니다.
- 근린생활시설로 되어있다면 업무용으로 전입이 안됩니다.
📌 오피스텔 전세를 구하는 경우, 전세금 보호하려면?
- 의무임대 기간 10년이 지난 오피스텔의 경우 전입신고가 가능하니 해당 물건을 찾습니다.
- 임대인과 협의 후 꼭, 전세금반환보증보험에 가입하거나 전세권 등기 설정을 하도록 하세요.
오피스텔은 왜 이렇게 좁게 느껴질까? 전용면적, 공급면적, 계약면적의 차이?
모든 투자물건이 그렇듯 과장광고에 주의하도록 해야합니다. 오피스텔은 아파트와 분양 방법이 조금 다르기도 하고요.
소형 오피스텔의 경우 복도와 같은 공용공간으로 빠지는 부분이 많아 전용률이 낮은편인데요. 그래서 60%를 넘기지 못하는게 대부분입니다.
오피스텔과 아파트의 면적 계산 시, 아래의 내용으로 계산하기 때문에 차이가 발생하곤 합니다.
- 아파트 : 전용면적 + 공용면적=공급면적
- 오피스텔 : 전용면적+공용면적+기타공용면적=계약면적
다만, 최근에는 오피스텔도 차츰 전용면적 기준으로 거래하고 있다고 하네요.
복층 오피스텔 분양 거래 시 주의할 점! 복층은 왜 허리를 못펼까?
복층 오피스텔의 경우 천정고와 층고는 다르다는 걸 꼭 알아두세요.
오피스텔은 업무용 건물로 층고가 높고 복층으로도 많이 만들어지는데요.
오피스텔 광고(모델하우스)에서는 높았던 천정! 실제로보니 왜 좁은걸까요?
🧐 케이스> 오피스텔 광고에서 본 층고 1.8m의 진실?
모델하우스에서 복층에 올랐을 때 키 170cm 성인 남성이 허리를 펼 수 있었음.
오피스텔 계약을 고민하던 중 A씨는 해당 오피스텔 홍보대행사가 1.8m의 높은 복층 층고를 홍보하는 걸 보았다.
팜플렛에는 '임대보장제', '중도금 전액 무이자' 등 6가지가 적혀 있었는데 그 중 '층고 1.8m'라는 문구가 있었던 것.
🥲 문제> 수분양자가 계약 후 입주해보니, 실제 높이는 1.5m로 허리를 펼 수 없어 문제제기를 했다.
시행사 측의 설명에 따르면 천정고는 1.5m 정도지만 층고가 1.8m로 설계계획과 다르지 않아 법적으로 잘못된 것이 없다고 주장한다.
실제로도 해당 오피스텔의 복층 설계 계획은 1.47m로 '다락'으로 신고돼 창고처럼 짐을 넣는 공간으로 계획됐고
게다가 해당 시에서는 허가된 설계대로 시공됐는지 확인했으며 현재 시공 상태는 건축법상으로 아무런 문제가 없다고 설명했다.
📌 왜 이런걸까? 복층 관련 건축법을 살펴볼게요.
'건축법시행령'에는 높이 1.5m를 초과하지 않는 다락의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다고 명시돼 있습니다.
즉, 복층 높이가 1.5m 이상이면 1층 면적에 포함되고 따라서 건축주는 더 많은 세금을 내게 되는데요. (합법적인 복층은 2개 층의 전용면적을 모두 등기에 올려야 하기 때문)
때문에 복층 오피스텔 설계 시 1.5m미만으로 설계하는 경우가 많은거랍니다.
📌 건축법상 높이는 좀 애매하기도 하다.
시행사는 층고로 표기해서 문제가 없다고 한다. 수분양자는 천정고와 층고를 구분하지 못했다.
하지만, 층고가 1.8m이라 천정고를 더 높이면 되는데 왜 안높였을까? 그건, 세금을 적게 내기 위해서!
복층 오피스텔 분양 시 꼭 확인하도록 하자. 천정고인지 층고인지!
- 천정고 : 발바닥이 닿는 바닥 마감재에서부터 머리가 닿는 곳까지의 높이
- 층고 : 바닥 슬래브에서 위층 바닥 슬래브까지의 높이
그리고 '방'이 아닌 '다락'으로 지어진 복층은 난방도 설치할 수 없기 때문에
겨울엔 춥고 냉방이 잘 안돼 여름에 덥다는 단점이 있다는 점도 알아두세요!
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